2001年寫字樓市場供不應求
戴德 梁行
2000年北京寫字樓市場可以說已經從1997年以來的低迷狀態中走了出來，具體表現為租金大幅上升，市場成交活躍，許多甲級寫字樓入住率接近100％。從供應上看，2000年市場可以提供的甲級寫字樓已少于前幾年，但需求卻比前幾年有較大的增長，特別是隨著中國即將加入世貿以及國內經濟的復蘇，國外國內公司對寫字樓，尤其是位于中央商務區的高檔寫字樓的需求呈直線上升勢頭，在未來一兩年內，由于寫字樓的供應，尤其是中央商務區寫字樓的供應不會有明顯的增加，而需求會繼續保持增長的態勢，因此預計未來寫字樓市場的租金和售價會繼續攀升，下面以幾個方面詳細分析一下北京寫字樓市場。
需求量大于供應量
2000年北京甲級寫字樓供應達到80萬平方米，盡管不能與1997、1998高峰年的100多萬平方米相比，但規模也不算少。然而，位于朝陽區中央商務區內的甲級寫字樓供應卻明顯減少，只有28萬平方米，僅占總供應量的35％，從往年看，供應主要集中在第四季度，而一些本應在2000年落成的寫字樓卻由于施工進度和資金等原因而拖到了2001年。
從需求角度分析，2000年上半年可以說由風險投資支撐的互聯網公司與傳統的通訊、計算機和軟件公司共同支撐著寫字樓市場。2000年下半年互聯網公司盡管仍有租賃需求，但其發展勢頭明顯遜于上半年，其它類型的公司則紛紛大面積吸納寫字樓，使許多寫字樓，包括新推出的寫字樓已基本沒有什么空置。
隨著中國加入世貿的臨近，許多國內和國外公司，都看好北京寫字樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應求，租金直線上漲，投資回報率呈上升態勢。目前北京寫字樓市場的投資回報率約在8％—9％之間，盡管不能與90年代中期15％左右的回報率相比，但與國外房地產市場5％左右的回報率相比還是很可觀的。
租金漲幅大于售價
毫無疑問，2000年北京寫字樓市場已經走出低谷，具體表現為租金明顯反彈：寫字樓入住率急劇攀升。據到目前為止的初步統計，北京市甲級寫字樓的平均租金報價為每月每建筑平方米28美元，比1999年年底上漲了36％，而國貿二期等個別甲級寫字樓的租金漲幅更是達到了50％以上。從入住率來看，目前甲級寫字樓的平均入住率為91％，比1999年年底上漲了21％。租金和入住率之所以明顯上升，與上面提到的供應量減少和需求旺盛有直接的關系。尤其是在需求拉動的影響下，市場的租金水平被急劇抬高。在目前租金過高且可選擇樓盤很少的情況下，許多公司寧愿接受更高的租金在原有寫字樓中續租或擴租，也不愿意花幾十萬的裝修費換另一個它們不滿意的寫字樓，在這種情況下，寫字樓市場的租賃成交與以往同期相比變得比較平淡。
從售價上看，其變化不像租金那樣明顯，甚至可以說基本上沒有什么變化。目前，甲級寫字樓的售價報價在每平方米2300美元左右，成交價一般能談到2000美元甚至更低。售價之所以沒有明顯的上漲，是因為發展商和小業主面對這樣高的市場租金，除非他們能以明顯高于市場平均價的價格出售其物業，否則他們還是更傾向于采取出租的策略，以謀求更高的投資回報。
寫字樓市場繼續看好
從目前的情況看，未來一兩年寫字樓的供應，尤其是位于東二環、東三環附近以及東長安街沿線的高檔寫字樓供應量仍舊非常有限。這三個地區通常是對寫字樓需求最旺盛的地區。除了中國人壽大廈、瑞城中心以及東方廣場二三期等個別樓盤外，這三個地區在未來一兩年基本上不會有什么現房落成。而這三個項目加起來也只有37萬平方米左右的供應量。從北京西部看，中關村科技園區建設最快也得明年上半年才能全面啟動，真正落成也得兩三年以后，因此北京西部地區未來一兩年除了像數碼科技大廈和太平洋國際大廈等幾個物業外，也不會有很多新增的供應。
從需求上看，中國加入世貿后無疑會使許多外資公司進入中國，并且會使在中國的許多現有外資公司迅速發展。尤其是在開始階段，一些最先從世貿協議中受益的行業，主要是外資的金融、保險以及電信運營企業會大量增加在中國的投資，其中就包括增加在營業和辦公網點方面的投入，而這必然會極大地拉動對寫字樓的需求。另外，國外的許多投資基金和保險公司紛紛看好北京高檔寫字樓市場，它們一般希望整層甚至整棟地購買寫字樓，除此之外，隨著中國經濟的復蘇及好轉，許多有實力的中資企業，尤其是一些高科技企業和金融機構，也已經并將繼續增加在這方面的投入，最后需要提到的是互聯網公司。盡管這類公司目前處于調整時期，但畢竟中國在這方面還處于起步階段，未來還有很大的發展空間，因此有理由相信這類公司未來在寫字樓方面還是會有比較大的需求。從上面供需對比分析我們不難看出，未來一兩年北京寫字樓市場仍將處于一種供不應求的狀態，因而租金在現有的基礎上會繼續上調。
總而言之，未來一兩年內北京寫字樓市場會繼續蓬勃發展，進而將帶動新一輪的寫字樓投資熱潮。
《北京日報》 2001年1月10日
|
